Chúng ta vẫn thường nghe đến khái niệm “bong bóng bất động sản”, vậy khái niệm này có nghĩa là gì và nó gây ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung?
Bong bóng bất động sản được hiểu đơn giản là giá trị của một bất động sản tăng cao quá mức so với giá trị thực của nó. Khi nhìn thấy cơ hội, các nhà đầu tư liên tục đổ tiền vào thị trường nhà đất, nhu cầu tăng dẫn đến giá nhà đất cũng liên tục tăng trong khi thực tế nguồn cung lại có giới hạn. Quy trình này cứ liên tục lặp đi lặp lại khiến giá trị của bất động sản bị đẩy lên quá xa so với giá trị thực tế của nó. Tới một thời điểm, khi mọi thứ bị chững lại, nhu cầu giảm vì một lý do nào đó, thị trường này nhanh chóng trượt dốc không phanh. Toàn bộ quá trình này cũng giống như quá trình của một trái bong bóng. Khi được thổi phồng liên tục, tới điểm giới hạn bong bóng sẽ lập tức vỡ tung.
Ảnh: Freepik
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng bong bóng bất động sản, trong đó, thu nhập ổn định là một trong những lý do khiến thị trường bất động sản trở nên “nóng” hơn bao giờ hết. Khi có thu nhập tốt, kinh tế phát triển, các cá nhân và tổ chức tìm tới bất động sản với mục đích sử dụng, tích lũy tài sản, kinh doanh thu lợi nhuận hay đầu tư kiếm lời.
Có thể thấy, thị trường nhà đất không dễ hình thành bong bóng như các lĩnh vực tài chính khác. Nguyên nhân chủ yếu là do các chi phí liên quan đến việc sở hữu một ngôi nhà thường không hề nhỏ, và không phải ai cũng đủ điều kiện để tham gia vào thị trường này. Tuy nhiên, khi cung tín dụng tăng dẫn đến lãi suất thấp và các điều kiện bảo lãnh phát hành tín dụng được nới lỏng, những người có nhu cầu mua nhà vay tiền dễ dàng hơn. Từ đó, nhu cầu đầu tư vào bất động sản cũng sẽ tăng theo.
Ngoài ra, sự tham gia của nhiều nhà môi giới, các nhà đầu tư kinh doanh trên thị trường thứ cấp cũng khiến giá nhà đất tăng vọt. Các hoạt động thổi giá, tạo sóng tràn lan của một bộ phận giới đầu cơ lướt sóng để kiếm lợi cũng là lý do dẫn đến việc nhiễu động thị trường và tạo ra những cơn sốt giá ảo của thị trường nhà đất.
Ảnh: Wikimedia commons
Một khi bong bóng vỡ sẽ có rất nhiều hệ lụy, thiệt hại không chỉ dừng lại ở phạm vi cá nhân mà còn ở cả nền kinh tế. Khi nhu cầu mua bất động sản giảm, giá của loại tài sản này cũng bắt đầu lao dốc. Kỳ vọng của các nhà đầu tư ban đầu về việc mua đi bán lại để kiếm lời cũng tan biến theo lợi nhuận ảo trên giấy tờ. Những cá nhân và tổ chức vay tín dụng để đầu cơ thua lỗ nặng nề và mất khả năng trả nợ. Cùng với đó, các dự án tiềm năng ban đầu nay biến thành những dự án ma, nếu được hoàn thành thì cũng không có người ở. Cả nhà đầu tư và người bán đều chịu thiệt hại nặng nề về tài chính.
Các dự án nhà ở bỏ hoang vẫn còn dang dở sẽ lãng phí nguồn đất của Nhà nước. Trong hoàn cảnh đó, những cơ quan có thẩm quyền buộc phải vào cuộc để giải quyết. Quyết định tái cấu trúc hay đập bỏ đi xây lại những công trình này cũng sẽ tiêu tốn một khoản tiền không nhỏ của quốc gia
Đối với các nhà đầu tư dài hạn, việc đánh giá lại danh mục đầu tư là điều rất cần thiết khi hiện tượng bong bóng bất động sản có dấu hiệu phình to dần. Bằng việc cân bằng lại danh mục đầu tư, các nhà đầu tư có thể giảm thiểu những rủi ro đáng kể có thể xảy ra.
